Landschaftsbild, optische Wirkung und Immobilienwerte

Veränderung des Landschaftsbilds

Moderne Windenergieanlagen sind weithin sichtbar. Ob man sie als Störung oder als selbstverständlichen Teil einer Energielandschaft wahrnimmt, ist eine Frage des persönlichen Empfindens und lässt sich nicht objektiv messen.

Rechtlich gilt die Veränderung des Landschaftsbilds als Eingriff in Natur und Landschaft. Ein Eingriff muss normalerweise durch Maßnahmen an anderer Stelle ausgeglichen werden. Weil sich der Anblick einer 200 Meter hohen Anlage aber nicht „ausgleichen“ lässt, zahlt der Betreiber ein Ersatzgeld (§ 15 Abs. 6 BNatSchG). Das Geld ist zweckgebunden und fließt in Naturschutzmaßnahmen, möglichst im betroffenen Naturraum. Wie das Ersatzgeld berechnet wird, regeln die Länder. Siehe auch Eingriff und Ausgleich.

Im Genehmigungsverfahren werden Visualisierungen erstellt, die zeigen, wie die Anlagen von typischen Standpunkten aus aussehen werden. Im förmlichen Verfahren sind sie öffentlich einsehbar.

Optisch bedrängende Wirkung

Unabhängig vom Landschaftsbild schützt das Baurecht Anwohner davor, dass eine Anlage ihr Wohnhaus „erdrückt“. Gerichte sprechen von einer optisch bedrängenden Wirkung. Seit 2023 gibt es dafür eine gesetzliche Regel (§ 249 Abs. 10 BauGB):

Sinngemäß besagt sie: Beträgt der Abstand zwischen Windenergieanlage und Wohnhaus mindestens das Zweifache der Anlagenhöhe (Nabenhöhe plus halber Rotordurchmesser), steht eine optisch bedrängende Wirkung dem Vorhaben in der Regel nicht entgegen.

Bei einer Anlage mit 250 Metern Gesamthöhe entspricht das 500 Metern. Ist der Abstand kleiner, ist die Anlage nicht automatisch unzulässig. Die Behörde prüft dann den Einzelfall, etwa die Ausrichtung des Hauses, Sichtbeziehungen und vorhandene Abschirmung durch Gebäude oder Bäume. In der Praxis ergeben sich aus den Anforderungen an Schall und Schattenwurf oft ohnehin größere Abstände.

Immobilienwerte

Ob Windenergieanlagen den Wert benachbarter Immobilien beeinflussen, ist eine berechtigte Frage. Die Forschung dazu kommt zu unterschiedlichen Ergebnissen, je nach Land, Datengrundlage und Methode.

• RWI-Studie (Deutschland, 2019): Das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung wertete knapp drei Millionen Verkaufsangebote des Portals ImmobilienScout24 aus. Einfamilienhäuser in einem Kilometer Entfernung zu einer Windenergieanlage wurden im Durchschnitt um rund 7 Prozent niedriger angeboten. Mit wachsender Entfernung nahm der Effekt ab und war bei 8 bis 9 Kilometern nicht mehr nachweisbar. Am stärksten betroffen waren ältere Häuser in ländlichen Regionen, bei denen der Abschlag im Umkreis von einem Kilometer bis zu 23 Prozent betrug. Die Studie beruht auf Angebotspreisen, nicht auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen.
• Lawrence Berkeley National Laboratory (USA, 2013): Eine Auswertung von rund 50.000 Hausverkäufen in der Nähe von Windparks in neun US-Bundesstaaten fand keine statistisch signifikanten Auswirkungen auf die Verkaufspreise.

Die Ergebnisse lassen sich nicht einfach von einem Ort auf einen anderen übertragen. Für ein einzelnes Haus hängt der Wert von vielen Faktoren ab, etwa Lage, Zustand, Infrastruktur und Nachfrage in der Region. Die Nähe zu einer Windenergieanlage ist nur einer davon. Eine gesetzliche Entschädigung für mögliche Wertminderungen gibt es nicht. Seit 2023 sorgen in NRW aber das Bürgerenergiegesetz und § 6 EEG dafür, dass Gemeinden und Anwohner im Umfeld neuer Anlagen finanziell beteiligt werden (siehe Finanzielle Beteiligung).